Num momento em que a procura continua a superar largamente a oferta e a construção nova enfrenta entraves estruturais, Miguel Alvim, Head of Property Development da Porta da Frente Christie’s, defende que o solo pode ser a chave para desbloquear novas soluções urbanísticas e devolver equilíbrio ao mercado residencial.
O mercado imobiliário português está preso num desequilíbrio estrutural. Embora a procura, tanto interna como externa, cresça de forma consistente, a oferta continua insuficiente e desajustada, acentuando o desequilíbrio entre oferta e procura e pressionando os preços. Esta dinâmica não deve, contudo, ser vista como uma barreira definitiva, mas sim como um ponto de partida para novas oportunidades.
O setor imobiliário português está a atravessar uma fase de transformação. No plano doméstico, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), Portugal apresenta, desde 2017, um saldo migratório positivo que tem compensado o envelhecimento e o saldo natural negativo da população, garantindo uma base de procura robusta. Paralelamente, os agregados familiares tornaram-se mais pequenos. De acordo com os Censos, entre 2011 e 2021, apenas os agregados de uma ou duas pessoas, como agregados unipessoais, casais sem filhos e famílias monoparentais, ganharam expressão, enquanto todos os restantes perderam relevância – dados que mostram uma clara mudança no perfil da procura residencial.
A esta realidade soma-se o facto de, no mercado estrangeiro, Portugal continuar a atrair compradores e investidores, mesmo após a revisão de regimes como o Estatuto de Residente Não Habitual e Vistos Gold. A qualidade de vida, clima e segurança têm feito com que regiões como Lisboa, Porto e Algarve continuem a ser destinos preferenciais aos olhos da procura internacional, sobretudo no segmento médio-alto, ainda competitivo face a outras capitais europeias.
A construção nova não tem, porém, acompanhado esta tendência, vendo-se afetada por constrangimentos basilares relevantes. Fatores como atrasos no licenciamento urbanístico, escassez de mão de obra qualificada, custos elevados de construção e fiscalidade onerosa comprometem a viabilidade de novos projetos, nomeadamente no segmento de habitação acessível, que mais falta faz ao país. De facto, segundo o INE, em 2024 foram concluídos aproximadamente 25 mil fogos, números muito abaixo dos mais de 100 mil registados nos anos 2000. Por outro lado, os Censos 2021 indicam que cerca de 64% das habitações estavam subocupadas e que 66% dos edifícios residenciais foram construídos antes de 1990, mostrando um parque habitacional obsoleto do ponto de vista técnico e funcional.
Solução nos terrenos?
Apesar destes desafios, o mercado residencial mantém uma grande profundidade, mas necessita de respostas estratégicas. Para os investidores em terrenos, abre-se uma janela única: novas operações de urbanização e promoção serão indispensáveis para expandir a oferta habitacional, pelo que as transações de terrenos se configuram como uma chave para transformar o desequilíbrio atual em crescimento sustentável. Apenas apostando na valorização do solo e no desenvolvimento de novos projetos urbanísticos é possível criar soluções imobiliárias que respondam às necessidades reais do mercado, reforçando a coesão social e garantindo o desenvolvimento futuro e estruturado das cidades portuguesas.
