A 5ª edição do relatório revela insights sobre a transferência intergeracional de riqueza no valor de 80 mil milhões de euros, as mudanças no mercado de luxo e os padrões de migração.
O mercado imobiliário de luxo em Portugal continua a demonstrar uma resiliência impressionante e a atrair indivíduos com elevado património financeiro. Segundo o mais recente relatório Luxury Outlook 2025 da Sotheby’s International Realty, Portugal foi o destino escolhido por 800 milionários em 2024, consolidando-se como uma das localizações mais procuradas para a migração de grandes fortunas.
O estudo sublinha que a escassez de oferta imobiliária, aliada a uma procura crescente, continuará a impulsionar a valorização dos imóveis. O relatório revela um aumento de 20% nas transações realizadas pela Sotheby’s International Realty em Portugal, com o valor médio de venda a rondar os 1,03 milhões de euros. Lisboa, Cascais, Sintra, Porto, Algarve, Madeira e Melides/Comporta/Tróia lideram as preferências dos investidores, refletindo o apelo do país tanto a nível nacional como internacional.
Além da valorização imobiliária, a integração de tecnologias, soluções sustentáveis e comodidades exclusivas têm vindo a redefinir o conceito de luxo, tornando Portugal um destino de eleição para quem procura qualidade de vida e investimentos seguros. O crescimento do segmento de branded residences, que associa marcas premium a empreendimentos residenciais, é outro fator que reforça a atratividade do mercado nacional.
Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby’s International Realty, disse, em conversa com a Fora de Série: “2024 foi o segundo melhor ano de sempre para a Sotheby’s em Portugal (o melhor de sempre foi 2022, que beneficiou do efeito pós-pandemia, uma fase em que as pessoas repensaram os seus modos de vida, com a implementação do teletrabalho, uma necessidade de sair das grandes cidades, e uma tendência para investir em segundas habitações). Tivemos um crescimento de 20%”.
Poisson acrescentou ainda: “Há um conjunto de fatores que tornam Portugal muito atrativo para viver ou investir, sobretudo para as duas principais nacionalidades que nos procuram para esse efeito: os americanos e os britânicos, que são os nossos maiores embaixadores. Já não é apenas o clima, a gastronomia e o golfe – associados a uma boa rede de escolas e de um sistema de saúde confiável – que os chamam para cá. Há todo um leque de qualidades que o país oferece, com a segurança e a estabilidade política à cabeça, a que se juntam a qualidade de vida, a tolerância e a hospitalidade portuguesas, que faz com que se sintam integrados na nossa sociedade”.
“Os indivíduos com grande capacidade financeira procuram cada vez mais a Europa, por motivos de estabilidade política e segurança. Portugal está definitivamente no topo das escolhas, sendo o segundo país mais procurado para viver e investir na Europa, logo a seguir a Itália e imediatamente antes da Grécia”, explicou.
“Mas, infelizmente, os problemas na área da habitação estão longe de estar resolvidos. O desenvolvimento de novos empreendimentos é bastante lento devido ao tempo de aprovação dos projetos. Tem havido muitas mudanças na legislação, o que também afasta os investidores. Por exemplo, fala-se muito numa eventual descida do IVA na construção, de 23% para 6%, uma medida que faria toda a diferença, e a demora na sua aprovação muito contribui para o problema da escassez de produto no mercado e para o disparar dos preços. Para ter uma ideia, no último trimestre de 2024 os preços das casas subiram 11% (comparativamente ao período homólogo de 2023) e as transações de casas aumentaram 27%. A resolução vai ser longa. Para ter uma ideia, no último trimestre de 2024 os preços das casas subiram 11% (comparativamente ao período homólogo de 2023)”, revelou.
Portugal e a nova mobilidade global de riqueza
O relatório destaca ainda um fenómeno global de migração de grandes fortunas, que atingiu um recorde de 128.000 indivíduos em 2024 – desses, 800 escolheram Portugal para se estabelecer. A estabilidade económica, a segurança e a qualidade de vida fazem de Portugal um dos países mais atrativos para este perfil de investidores. As recentes classificações das “Melhores Cidades para Viver” também desempenham um papel fundamental na valorização das propriedades e na procura por novas oportunidades imobiliárias.
Outro dado relevante do relatório é o crescente peso das mulheres como compradoras independentes no mercado imobiliário de luxo. Até 2030, prevê-se que as mulheres detenham cerca de 34 biliões de dólares em ativos investidos, o que representa uma transformação significativa na dinâmica de compra de propriedades premium.
Outra conclusão é também o reflexo das preferências das novas gerações – Millennials e Z – que estão a provocar grandes mudanças no mercado imobiliário. Poisson dá alguns exemplos: “São gerações que procuram um estilo de vida diferente. Valorizam o tempo, que é um bem escasso e procuram casas com serviços e amenities que lhes facilitem a vida. Há, por exemplo, um maior foco na qualidade de vida, na saúde mental, no desporto, por isso os empreendimentos têm de incluir ginásios e spas. Do mesmo modo, estas gerações estão a prescindir do uso do automóvel próprio, fazendo a sua mobilidade através de TVDE. Isso obriga a uma revisão dos layouts das casas. Onde antes havia necessidade de estacionamentos, hoje são necessárias áreas de pick up de Uber. São facilities que estão a ser inseridas nas branded residences, uma tendência que está também em franco crescimento e à qual os projetos imobiliários vão ter de se adaptar”.
O crescimento das Branded Residences
As Branded Residences distinguem-se pelos detalhes e serviços que conferem uma experiência única a quem procura este tipo de imóveis. Atualmente, este tipo de residências atraem clientes que são fiéis a determinadas marcas (principalmente de moda, como Bulgari, Armani, Dolce & Gabbana ou Fendi), ou aqueles que procuram uma comunidade com um lifestyle semelhante.
Segundo o Luxury Outlook 2005, o panorama das Branded Residences está a expandir-se, ultrapassando as tradicionais marcas de hotéis de luxo. Marcas de referência no setor de luxo estão agora a redefinir a experiência residencial, oferecendo comodidades distintas e designs inovadores para responder aos padrões do consumidor de luxo atual.
Apesar de este conceito existir há várias décadas, a tendência ganhou força a partir de 2020, de acordo com a empresa global de arquitetura WATG. Desde então, foram lançados 84 novos projetos de Branded Residences a nível global.
Em 2024, o mercado global de Branded Residences foi avaliado em 66 mil milhões de dólares, de acordo com um estudo publicado em agosto de 2024 pela Luxonomy. O estudo revelou também que, na última década, o número de projetos deste segmento aumentou 150%.
Miami, na Florida, e o Dubai destacam-se como mercados estratégicos para Branded Residences. Estas cidades têm sido palco de projetos pioneiros como a Bulgari Residences (Dubai), que marcou o primeiro projeto residencial da icónica joalharia italiana. Em Miami, a 888 Brickell Dolce & Gabbana, uma torre de 90 andares, assinalou a primeira incursão da marca de moda italiana no setor residencial nos EUA. O projeto que combina design italiano, materiais exclusivos e um conceito de lifestyle premium. Os preços começam nos 2,1 milhões de dólares. O 888 Brickell Dolce & Gabbana oferece cerca de 10.700 m2 de espaços dedicados a comodidades, incluindo algumas extravagâncias como: três restaurantes exclusivos, um spa Dolce & Gabbana, serviços de alfaiataria personalizada, entre outros. Na Suíça, a Steiger & Cie Sotheby’s International Realty lançou as Fendi Private Residences Crans-Montana, um dos primeiros projetos no país. Com preços a partir de 5,2 milhões de francos suíços (6 milhões de dólares), este empreendimento de luxo reflete a crescente procura por residências de marca fora dos mercados tradicionais.
As Branded Residences oferecem um estilo de vida de resort, alcançando preços significativamente mais elevados. Os compradores estão dispostos a pagar pelo prestígio e pela qualidade associados a uma marca que garante design extraordinário, acabamentos de excelência e comodidades personalizadas – o que os torna ainda mais atrativos e altamente competitivos. O recorde do preço por metro quadrado mais alto para um apartamento em pré-construção no Dubai (em dólares americanos) foi estabelecido em março de 2024 pelo Baccarat Residences Dubai, atingindo 55 milhões de dólares.
O efeito da escassez de oferta e os desafios da habitação
“2024 foi um ano de grande crescimento na nossa consultora, com regiões como Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e o eixo Tróia-Melides a destacarem-se em termos de procura. Obrigou-nos a aumentar a equipa em 40% e a repensar a estratégia da empresa. Passámos a concentrar-nos mais nos empreendimentos – verificando-se um crescimento de 200% nesta área. Verificámos que o problema estrutural da habitação em Portugal não melhorou. A procura é muito elevada (com as taxas de juro a cair, há mais investidores disponíveis), com muito interesse em Portugal (pelas razões que já referi), e a oferta continua escassa. Por isso os preços continuam a subir e a tendência continuará em 2025”, sublinhou o responsável.
Apesar do desempenho positivo do segmento de luxo, a pressão sobre o mercado imobiliário como um todo intensifica-se. A falta de oferta habitacional, combinada com o aumento da procura por imóveis premium, tem levado a uma escalada de preços que agrava o problema da acessibilidade à habitação em Portugal. Com cada vez mais investidores estrangeiros a competir por propriedades exclusivas, torna-se essencial debater políticas habitacionais que equilibrem o crescimento do setor com a necessidade de habitação acessível para a população local.
O mercado imobiliário de luxo em Portugal está em plena expansão, beneficiando de fatores como a migração de grandes fortunas, a valorização das melhores localizações e a crescente procura por imóveis sustentáveis e personalizados. Contudo, este dinamismo não está isento de desafios, nomeadamente no que diz respeito à escassez de oferta e ao aumento do custo da habitação. O equilíbrio entre o investimento internacional e as necessidades locais será um dos temas centrais para o futuro do setor imobiliário no país.
