Fundador e sócio da Porta da Frente Christie’s, Rafael Ascenso acompanha há três décadas o imobiliário de topo. Nesta entrevista, analisa os preços, a procura estrangeira e a falta de visão política.
Durante décadas, Portugal vendeu-se ao mundo como uma escolha sensata: sol, segurança, escala humana e preços ainda distantes das grandes capitais europeias. Essa equação começou a mudar. Lisboa e Cascais passaram a exibir imóveis de 15 ou 20 milhões de euros, o comprador internacional tornou-se parte do quotidiano e a antiga vantagem do preço deu lugar a uma pergunta menos confortável: até onde pode o mercado subir sem comprometer aquilo que o tornou desejável?
Os números ajudam a medir a transformação. Uma análise recente da Porta da Frente Christie’s International Real Estate comparou 973 imóveis anunciados em seis mercados da rede – Lisboa, Cascais, Paris, Madrid, Londres e Roma. Portugal representa 26% da oferta estudada, enquanto Lisboa mantém um preço mediano por metro quadrado 41% inferior ao de Paris e 37% abaixo de Madrid. Cascais, por seu lado, apresenta um valor mediano superior ao de Londres e Roma. A leitura exige cautela: trata-se de preços pedidos, não de escrituras, e de uma seleção limitada de cidades. O próprio Rafael Ascenso rejeita qualquer tentativa de transformar a amostra num pódio europeu absoluto.
Founder e partner da Porta da Frente Christie’s International Real Estate, Rafael Ascenso criou a empresa em 1995, quando o imobiliário de gama alta em Portugal tinha outra escala, outro produto e uma exposição internacional muito menor. Três décadas depois, acompanha um mercado capaz de atrair compradores que podem escolher praticamente qualquer lugar do mundo para viver, mas também confrontado com falta de oferta, processos demorados, infra-estruturas insuficientes e preços que já deixaram de ser acessíveis a grande parte dos portugueses.
Nesta entrevista, Ascenso explica porque é que o país continua apelativo mesmo depois do fim dos incentivos fiscais que alimentaram a primeira vaga de procura estrangeira. Fala da diferença entre o preço anunciado e o valor efetivamente pago, admite que gostaria de assistir a uma estabilização e reconhece que os compradores internacionais ainda definem o topo do mercado. A conversa entra depois em terreno menos decorativo: origem dos capitais, responsabilidade das mediadoras, crise da habitação, aeroporto, mobilidade e a incapacidade política para investir além de uma legislatura. O diagnóstico não é especialmente confortável. Talvez por isso mereça ser ouvido.
Durante anos, Portugal vendeu qualidade de vida a um preço comparativamente baixo. Quando aparecem imóveis anunciados por 15 ou 20 milhões de euros, estamos perante uma melhoria real do produto ou perante a inflação global do luxo?
As duas coisas. Estamos a fazer um produto imobiliário muito melhor do que há 20 anos. A arquitetura, a tecnologia de construção e a atenção ao que procuram os investidores mais ricos evoluíram muito. Hoje conseguimos captar pessoas que podem viver em qualquer sítio do mundo e escolhem Portugal. Foi uma evolução extraordinária, sobretudo a partir de 2013 e 2014: primeiro com os brasileiros, depois com outros europeus e, mais recentemente, com os americanos. O posicionamento de Portugal como destino de qualidade de vida tornou-se consistente.
O comprador internacional procura uma casa ou uma espécie de apólice de seguro geopolítica?
Essa procura por estabilidade não é nova. Portugal sempre foi visto como um país seguro. Quando começámos a ir ao Brasil, em 2012 e 2013, era precisamente isso que apresentávamos às famílias: a possibilidade de educarem os filhos num ambiente seguro. Se juntarmos estabilidade, clima, território, qualidade dos serviços e a forma como recebemos quem vem viver connosco, temos um ativo muito importante. Não é apenas uma imagem; é uma realidade que tem atraído pessoas de geografias muito diferentes.
O que mudou em 2013 e 2014 para o país começar a ser valorizado desta forma?
Estávamos a sair da crise e houve uma consciencialização do mercado. Portugal precisava de investidores estrangeiros e apareceram programas que ajudaram a iniciar essa viragem. O golden visa teve o seu tempo – não sou particularmente saudosista – mas o regime dos residentes não habituais foi muito importante para a economia portuguesa, não apenas para o imobiliário. Promovemos Portugal no Brasil, na África do Sul e na Suécia com base na segurança, na qualidade de vida e no imobiliário. Chegámos a ter anos em que 70% do valor das nossas vendas vinha de estrangeiros. Depois da pandemia, os portugueses entraram muito fortemente no mercado e 2025 foi o nosso melhor ano de sempre, muito por conta deles.
O relatório coloca Lisboa e Cascais com 26% da oferta analisada e Cascais como o segundo mercado mais representado. Podemos falar num segundo lugar europeu?
Não. Podemos falar num segundo lugar dentro desta seleção. Escolhemos seis mercados comparáveis e outros ficaram de fora, em alguns casos porque a Christie’s não tem representação. Os seis mercados não representam a Europa; representam a amostra que fizemos. Ainda assim, a comparação coloca-nos numa posição muito boa.
Os valores do estudo são preços anunciados, não preços de escritura. Qual é a diferença entre o preço pedido e o preço efetivo de venda?
No produto novo, em construção, é quase nula: praticamente não existe negociação. No usado, diria que a diferença não ultrapassa, em média, os 5%, embora seja uma estimativa por intuição e não uma evidência estatística. Também existem casas que não serão vendidas pelos preços pedidos, pelo menos nos tempos mais próximos, mas outras são transacionadas muito rapidamente.
Os estrangeiros são responsabilizados em excesso pela subida dos preços ou, apesar de representarem uma parcela limitada das transações, definem o valor das zonas mais caras?
Definem os valores mais altos do mercado. Os dois subsegmentos de topo estão muito dependentes da procura internacional: se essa procura desaparecer, os preços descem; se aumentar, sobem. Acima dos 10 mil ou 12 mil euros por metro quadrado, os estrangeiros têm um peso muito grande. Abaixo desse patamar, a sua presença não mexe o ponteiro no mercado geral. São nichos com poucas centenas de transações por ano.
Portugal depois dos incentivos fiscais: “Continuamos a ser apetecíveis sem esses programas”
Portugal já provou que consegue atrair compradores sem vistos gold para investimento imobiliário e sem o antigo regime dos residentes não habituais?
Sim, e isso é uma conquista enorme. Quando os programas terminaram, pensámos que poderia ocorrer uma quebra muito grande, mas o mercado geral continuou atrativo. O fim do regime dos residentes não habituais teve impacto nos segmentos superiores e na economia: falamos de pessoas que gastam muito em viagens, empregados, automóveis e restaurantes. Algumas já venderam as casas e mudaram-se para países com regimes mais favoráveis. Ainda assim, Portugal vive hoje por si próprio. Aqueles programas ajudaram a divulgar o país; agora funciona muito o passa-palavra.
Lisboa surge 41% abaixo de Paris e 37% abaixo de Madrid no preço mediano por metro quadrado. É uma oportunidade temporária ou o reflexo de diferenças estruturais?
Esse diferencial existe há muitos anos e traduz realidades económicas diferentes. França e Espanha atraem muito mais investimento estrangeiro do que Portugal e, em Madrid, os próprios madrilenos são os principais compradores do centro da cidade. A diferença poderá não ser tão grande nas periferias; é especialmente visível no segmento de luxo analisado.
Até onde podem os preços convergir com Madrid ou Paris sem que Lisboa e Cascais percam a escala humana e a vida quotidiana que as tornaram atrativas?
Não me parece que essa convergência seja viável nesta fase, nem necessária. Um pouco contra o interesse das pessoas do meu negócio, eu gostava imenso de uma estabilização dos preços. Ela só não acontece porque a oferta é inferior à procura. Não resolvemos o problema da habitação para a maioria das pessoas e, por uma lei básica de mercado, os preços continuarão a crescer. No segmento mais alto, uma diminuição da procura estrangeira ou algum acontecimento interno poderia fazê-los descer. Nos restantes segmentos, não vejo condições para uma queda e, infelizmente, nem sequer para uma estabilização.
Piscina, concierge, ginásio e vista passaram a integrar quase todos os discursos de venda. Estamos a criar produto com identidade ou a repetir uma fórmula internacional?
As pessoas apreciam hoje as mesmas coisas, estejam onde estiverem: somos globais. Mas continua a existir oferta tradicional – edifícios reabilitados sem estacionamento, elevadores antigos, prédios simples – para quem não procura todas essas comodidades. A maioria dos compradores de condomínios novos deseja-as. O ginásio, por exemplo, ganhou uma importância superior à piscina, porque tem uma utilização muito maior. Como os terrenos no centro são escassos, construímos cada vez mais nas periferias. Esses condomínios precisam de oferecer espaços exteriores, piscina, ginásio, estacionamento e carregadores elétricos para compensar a saída do centro. A outra metade da solução é fazer chegar bons transportes a essas zonas.
A preocupação com a longevidade já começa a influenciar a arquitetura residencial em Portugal?
Começam a aparecer empreendimentos dos segmentos superior e muito superior pensados para esse envelhecimento. São apartamentos com serviços, piscina interior, ginásio, concierge e, nalguns casos, acompanhamento médico. Criam um passo intermédio entre sair de casa e ir para um lar: a pessoa mantém a autonomia, mas tem uma infra-estrutura que lhe permite cuidar do corpo e simplificar o quotidiano. Vamos assistir ao nascimento de muitos outros projetos dirigidos a esse público, embora o custo os torne, para já, inacessíveis à maioria.
Quando a mesma mediadora acompanha o proprietário e encontra o comprador, quem está efetivamente a representar?
A lei portuguesa determina que a mediadora só pode receber comissão de um dos lados. Tradicionalmente, é paga pelo vendedor, com quem celebramos o contrato. Digo sempre aos nossos consultores que não tomamos partido numa transação. Apesar de sermos contratados por uma das partes, temos de manter uma posição de neutralidade.
Já recusaram clientes ou transações por dúvidas relacionadas com a proveniência dos fundos?
O luxo no banco dos réus: “É como culpar a Ferrari pelo preço dos Fiat”
O segmento premium compete por terrenos, arquitetos, construtores e licenças. Que responsabilidade deve assumir na crise da habitação?
Não atribuo ao imobiliário de luxo responsabilidade nessa crise. O segmento serve uma procura e, nessa faixa, oferta e procura estarão até relativamente equilibradas. O problema da habitação nasce da falta de oferta para os restantes segmentos. Os responsáveis são o Governo e as autarquias, que não disponibilizam terrenos, transportes nem rapidez na análise e aprovação dos projetos. Já tivemos empreendimentos concluídos durante seis meses à espera de uma certificação pública. Culpar o luxo pela subida do restante mercado é como culpar a Ferrari pelo aumento do preço dos Fiat. É procurar um bode expiatório onde ele não existe.
O que poderá travar primeiro Lisboa e Cascais: aeroporto, trânsito, burocracia, falta de água, erosão costeira ou trabalhadores que já não conseguem viver perto do emprego?
O problema que ninguém resolveu: “A falta de oferta faz os preços crescerem desmesuradamente”
Cinco anos depois de dizer que Portugal tinha entrado numa trajetória sem retorno, qual é a verdade que o setor continua a não querer enfrentar?
A falta de oferta. Algumas medidas fiscais recentes são positivas e o simplex ajudou a simplificar processos, mas funcionam como pensos rápidos: não alteram os fundamentos. É preciso disponibilizar património e terrenos do Estado, das empresas públicas e das Forças Armadas, classificar novos solos e investir seriamente em mobilidade. Os governos têm um problema de vistas curtas: se a infra-estrutura só ficar pronta quando já lá estiver outro executivo, falta-lhes o incentivo para avançar. Entretanto, a diferença entre procura e oferta faz os preços crescerem de forma desmesurada e, muitas vezes, desnecessária.
