O arrendamento de luxo cresce 3,5% a nível global e Portugal não escapa à tendência: a procura aumenta, a oferta continua limitada e a crise habitacional torna-se cada vez mais evidente.
O mercado de arrendamento de luxo parece ter reencontrado o fôlego. No segundo trimestre de 2025, o índice Prime Global Rental da Knight Frank registou uma subida anual de 3,5%, sinal de estabilização após um período marcado por volatilidade. A procura, sustentada pela imigração e pela escassez de nova construção, continua a superar largamente a oferta em quase todos os mercados. O fenómeno é global, mas Portugal não escapa à tendência: Lisboa e Porto vivem a mesma equação de pressão crescente sobre os preços e falta de produto disponível.
O retrato internacional
Hong Kong lidera o crescimento mundial, com uma subida anual de 8,6% nas rendas prime, seguido por Tóquio (8,3%) e Nova Iorque (6,9%). A cidade canadiana de Toronto surge no extremo oposto, com uma queda de 3,5% em termos homólogos. Na Europa, Berlim (4,9%), Frankfurt (4,7%) e Zurique (4,4%) destacam-se pela resiliência, enquanto Londres, apesar de ser uma das capitais mais observadas, apresenta atualmente um crescimento contido, de apenas 1,5%.
No horizonte de cinco anos, o retrato é distinto. Cidades como Londres acumulam valorizações muito expressivas — +43% no caso da capital britânica — impulsionadas pelo período pós-pandemia e pela procura internacional. Este desempenho passado contrasta com a realidade mais recente: em 2025, Londres encontra-se numa fase de estabilização, após fortes subidas, o que ajuda a explicar o aparente desfasamento entre o crescimento atual mais baixo e o saldo acumulado tão elevado. Miami assume-se, ainda assim, como caso paradigmático, com uma valorização de 61% no mesmo período.
Um mercado em transição
A trajetória recente confirma que o segmento prime vive ciclos mais rápidos e intensos. Após a pandemia, as rendas caíram para terreno negativo em 2021, mas a retoma foi imediata, impulsionada pelo regresso ao trabalho presencial e pelo défice de construção nova. Nos anos seguintes, a escalada perdeu força à medida que a acessibilidade dos inquilinos se tornava mais limitada. Hoje, os sinais apontam para um regresso a taxas médias de crescimento próximas dos 4% ao ano, historicamente sustentáveis, mas ainda assim superiores ao que muitos mercados conseguem absorver.
A equação é clara: taxas de juro elevadas e inflação reduzem a capacidade de compra, ao mesmo tempo que tornam o arrendamento uma opção inevitável para muitos. E é precisamente neste espaço que o luxo encontra terreno fértil, porque o segmento de alta gama continua a ser o refúgio de investidores e inquilinos com maior poder de compra.
Portugal em foco
Embora Lisboa e Porto não figurem no índice internacional, os sinais são semelhantes. Francisco Quintela, sócio fundador da Quintela + Penalva | Knight Frank, sublinha que “não só a procura de casas de alta qualidade para arrendar tem crescido, como tem aumentado, também, o preço daquelas que estão disponíveis”. O problema está na oferta: “a questão, no que toca a cidades como Lisboa ou o Porto, é a falta de produto de alta qualidade e o baixo investimento que os promotores imobiliários ainda fazem no que toca a construir para arrendar”.
O chamado build-to-rent — prática corrente em várias capitais europeias — tem ainda expressão reduzida em Portugal. A expectativa de Quintela é que, num futuro próximo, surjam projetos dedicados a este segmento, com edifícios de qualidade pensados para o arrendamento e não apenas para a venda. Até lá, a pressão sobre as rendas continuará elevada, num mercado onde a procura não abranda.
O reflexo social
Se para investidores e consultores a leitura é de oportunidade, para a população local o cenário é menos otimista. O segmento prime funciona como termómetro e como motor: quando os preços das casas mais exclusivas sobem, o impacto tende a repercutir-se também no mercado médio. Em Lisboa e no Porto, onde a crise da habitação se tornou tema central da agenda política, a escalada do arrendamento de luxo contribui para afastar ainda mais famílias da possibilidade de viver nos centros urbanos.
A tensão entre investimento e acessibilidade é, por isso, o traço dominante. À medida que o país se posiciona cada vez mais no mapa global do arrendamento de luxo, abre-se uma janela para capital estrangeiro e para a valorização do imobiliário. Mas em simultâneo, cresce o risco de uma cidade dual: cosmopolita e atraente para quem chega, difícil de sustentar para quem cá vive.
O paradoxo português
O estudo da Knight Frank não menciona Portugal, mas seria ilusório pensar que o país está à margem da tendência. O mercado prime nacional já dá sinais de seguir a mesma lógica de procura internacional intensa, oferta limitada e pressão sobre preços. Para investidores, a leitura é clara: há margem de crescimento e retorno num segmento ainda pouco desenvolvido. Para os cidadãos, a realidade é menos favorável: arrendar uma casa, mesmo fora do prime, torna-se cada vez mais uma equação de difícil resolução.
No cruzamento entre luxo e necessidade básica, Portugal revela-se parte de um paradoxo global: enquanto o arrendamento de luxo estabiliza e ganha terreno como ativo seguro, a habitação acessível continua em crise profunda. E é neste equilíbrio instável que se joga uma das questões mais relevantes da década.
